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  土地開發是建設公司的首要工作,其中尤以土地取得前的土地篩選、調查(現地、地政、市調、法規)、產品定位、規劃配置(排厝間、算坪數)、投資效益評估(算毛利)與土地簽約等的土地開發前置作業(亦即本書所定義的「狹義的土地開發」階段),更是決定購地成本與案場去化的關鍵。然而迄今,市面上除了極少數針對規劃、法規等部分環節有專書出版外,其餘程序(尤其是涵蓋所有流程的一貫作業)則尚無專書上市。

  這種專業書籍短缺的問題,或因一般建設公司編制不夠大,部分作業須委外處理,造成實戰經驗缺口;或因公司過大,但分工太細,以至於若資歷不足者,常無法綜覽全局;或有此歷練者大多仍在業界打拼,無暇著作。

  筆者自成大建築畢業並在建築師事務所任職一年後,有幸到國內制度最健全的國泰建設公司工作。卅年來從基層作起,一路經歷公司專業分工輪調的洗禮;到企劃(土開+設計、監工)主管協調統籌工作;再到地區主管總攬推案銷售到交屋售後服務等建設公司的所有業務。如今回頭檢視土開前置作業,將心得整理成籍,以提供我輩土開人應用,期能助益同業。

  本書定位「專業工具書」,故書寫方式力求「周延」、「便捷」。今以此原則說明本書特色,同時作為本書的導讀如下:

  一、 周延:本書設定作業範圍、產品種類與適用地區均力求周延,期能一本搞定,減少遺漏。

  ● 內容涵蓋土開一貫作業:本書共分九講。第一講為土開概論;二至五講分別為現地、地政、市調、法規調查;六至八講為開發構想、規劃配置與毛利評估;第九講則以土地簽約作業,為本書定義的土開一貫作業作總結。

  ● 產品包含大樓與透天:筆者曾任職台南十餘年,在這號稱「透天的櫥窗」的台南都會區,於推案並與同業交流中,深覺透天市場的獨特魅力。尤其國內北中高都會區除外的地區,仍以透天為主力產品。本書以適用國內市場自我期許,於相關各講中,也針對透天另予說明,以彌補一般只著眼大樓的缺憾。

  ● 力求適用各大都會區:建築法規因屬專業領域,且各地規定稍有差異,加上法規增修頻仍,故為土開作業中難度較高者。本書除將全國一體適用的法規以系統分級整理外,也就主要項目於地區性規定彙整比對。並詳述法規查核的程序與工具,供各地區使用者依循處理,以因應各都市計劃區各異的細部規定。

  ● 理論與實戰並重:土開作業除相關制式規定或慣例外,實務上則偶有變數。本書除彙整制式規定作為基本架構;並提供實務經驗值(如註7-15)供參考外;同時提醒部分實戰常見的彈性(即官方認定標準的變數、不準度,如註7-14、17、18、21),以供作業拿捏。

  二、 便捷:將相關作業分類依序說明,重點歸納成表格或公式,以方便快速依循套用,並供作業中隨時檢視,以提升作業效益。

  ● 繁簡層次分明:各講先以主文扼要陳述,以掌握該項作業全貌。再以附註(共計120條)針對各項細節深入說明解讀,以了解其詳情,藉以因應各別需求與日後演變。

  ● 條列重點製表或列式:本書講述方式,力求繁簡各適其所。將歸納的重點製成表格或條列公式,以方便引用或直接套用。其中針對簽約作業則提供check list(附件24),以提升效率。

  ● 善用網路資源:拜網路之賜,以往諸多仰賴紙面資料的多項土開(尤其是調查)作業,今日多可上網查詢或申請。本書在各講整理網路資源,並以附件實例說明,以利讀者善用網路快速取得資料。

  ● 彙整法規摘要說明:專業(以地政、建築為主)法規為土開作業的關鍵,本書除擇要彙整該等法條條文,且以土開的角度解讀與運用,使能知其然,更知其所以然。並彙整為「法令網址與途徑彙整摘要表」,除供平日快速上網查核要逕外;他日若聞修法訊息,也能配合調整(詳註5-17)。

  ● 論述實例並重:本書除敘文說明外,並提供26項附件作為實例輔助說明。其中包含大樓、透天各一案例,除配置圖外,且彙整其「規劃面積表」、「銷售面積表」與「評估效益表」(透天另增「售價擬議表」)為單一作業表,並提供該「操作說明表」,以供我輩土開人、規劃者方便套用,提高工作效益與精確度。

  總之,筆者是以過來人的身分,將卅年來每天經手的資料,逐日累積的個人手冊,編整成書,一則作為回饋公司與歷來共事者外,再則期許能對現職的土開人有所幫助。同時也供以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所,房屋銷售…等多年來共事的從業人員參考。

二版序

  本書首版是在今(101)年初上市。過了半年後,我接到詹氏來電,告知本書銷售頗佳,存書不多,得準備再出貨。對一個第一次寫書的我,這是莫大的鼓勵。便滿懷欣喜,趕緊彙整擬修訂內容交件。其中為了配合法規新修,而更新的內容幅度不少。對此詹氏認為應給讀者up date的最新資訊,主張以新版發行較適合,於是便有此第二版。

  本書二版更動內容說明如下:

  1. 配合法規更新:近半年多來,土開相關法規修訂不少(詳書末「土地開發相關法令搜尋網址與途徑彙整摘要表」),其中尤以容積獎勵(開空、停獎…等)法規影響較大。本書配合於第五、七講更新內容。

  2. 更正首版筆誤:至於首版須勘誤內容,我多已揭示於部落格中,如今也藉二版予以更正。但若二版萬一也有筆誤,我也將盡速在部落格中公佈,供讀者查詢訂正。

  3. 補強新增:針對本書內容,有的讀者在我的部落格留言,有的直接mail給我,詢問相關細節(如:要求詳述容移款公式)。這些反應讀者的需求,都於二版中新增,以補強本書實用性。

  4. 調整版面:本書出版後,我便獲邀授課。由於對象是建設公司與其協力代書、代銷、房仲及建築師…等,因此得與他們的專業互動中,充實本書內容。同時也因編教材,逐次調整授課次序,進而調整本書版面。

  5. 調整內容:本書選擇一塊得適用各類允增(都更除外)的基地為大樓案例,藉以詳述各類法規規定。惟因首版前,在地甚少此類准照實例,故採較保守方式算坪數。今則依當地累積實例重估,調整如第七講。

  總之,回顧這兩年來,我從工作卅年的職場退休,投入寫書→出版→授課的第二春。這期間受諸多友人的鼓勵與協助,其中除了首版自序中提及的諸位貴人之外,近期邀請我授課的長榮大學高雄推廣教育中心、現代地政、高雄建築商業同業公會…等單位,以及所有參與的同業先進的互動回饋,一路走來更加踏實。感激之餘,容我利用二版自序的機會,衷心向 您們說聲:謝謝!