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Part1 房屋篇

1.不想買到跳樓屋,應知跳樓事!



羅覓鷗與朱俐葉結婚三年後,終於買了自己的房子。沒想到小倆口搬進去之後,才從鄰居的口中得知,這棟公寓曾經有一名男子吳士比從頂樓平台跳樓自殺身亡。膽小的朱俐葉害怕公寓會鬧鬼,每天晚上都失眠。羅覓鷗一方面不忍愛妻受苦,另方面不滿前任屋主雷得從未告知這間房屋是「凶宅」,馬上就去找雷得理論,要求退屋還錢。然而,雷得認為跳樓男子是從頂樓平台躍下,並不是在這間房屋裡面自殺,所以這間房屋並不算是「凶宅」,拒絕退屋還錢。買房子真是要注意啊!



法律新聞眼



曾經發生過非自然死亡事件的房屋,我們稱它作「凶宅」。買賣房屋時,賣方如果沒有告知買方這個房屋內發生過命案,也就是房屋是俗稱的「凶宅」,這件事實,買方可以主張這個房屋有重大的瑕疵,得以請求解除契約或是減少買賣的價金。但是現實生活中,曾經發生一種讓人困擾的情況,就是從屋內往外跳,其他不同樓層之住戶跳樓、發生命案、自殺等等。像上面所說的情形,不是發生在這間屋子或這一個公寓樓層裡,例如樓上有人跳樓,整棟大樓的各個樓層都會變成凶宅嗎?常見新聞的標題上寫著:房屋內有非自然死亡之情事,構成房屋買賣之瑕疵等等。但是在跳樓的情形呢?這是一般人比較不容易理解的部分。不管再怎麼困擾,還是搞清楚比較好!畢竟買賣房屋的時候,這是非常重要的因素之一,不管是對買方或者賣方來說,都有加以探索的需要。實際上,法律並無明確規定什麼樣的房屋是「凶宅」。內政部曾經對於「凶宅」的定義,作出行政解釋,內容大略是:一般大眾所俗稱的「凶宅」,主要指在賣方持有產權的期間裡,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。請注意,這裡有個「賣方持有產權的期間」這種限制條件哦!也就是說,如果賣方持有產權期間沒有凶殺事件,而是在賣方的「前手」持有產權的期間發生的,可能會被認定不是凶宅!這樣說來,是不是有點怪怪的呢!有關房屋被認定是「凶宅」的這種瑕疵,舉一個曾經發生的案例來做說明:原告主張所購買的房屋,為公寓大廈的其中一個樓層,曾經有人從那棟大樓的其他樓層跳樓自殺,他發現這件事之後,認為所購買的房屋是凶宅,跟被告(賣方)說那個是屬於重大的瑕疵,要求解除契約。賣方主張說:買方又不是買下整棟大樓,他出賣的那一層並不是凶宅,是正常的房屋,不可以解除契約。在這個案例,法院認為大樓的不同樓層,就算曾經發生自殺或跳樓事件,在一般交易觀念上,並不認為其他樓層也會因此變成「凶宅」,這種跳樓事件不會導致房屋價值、效用、品質之減損【註:大樓有人跳樓,真的不會造成這棟樓的房價下跌嗎?前述觀點,值得檢討】。雖然,有些人會認為樓上曾經發生自殺事件,或同棟大樓曾有跳樓事件,是會讓人感到害怕,心裡會毛毛的啊,怎麼會不算凶宅呢?也許這種想法對一般人來說是有點道理,可是這樣的看法,是不被法院接受的。法院認為這種跳樓自殺事件,如果不是發生在買方所購買的那一層屋子內,也就不會影響買方的居住品質,或減少房屋的價值。房屋既然沒有「效用或品質」等等的瑕疵,那麼要因為有人從其他樓層跳樓自殺,就要求解除房屋買賣契約這種的要求,法院是不會認同的。簡單來說,法院認為跳樓事件,並不會導致整棟大樓都變成凶宅。而且這種情形,其實大多屬於個人主觀上的、心理上的感受。因人、因時、因宗教信仰等等不同,而有差異,也可能藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式等等,去除該不安之心理狀態。所以法院認為在一般的交易觀念上,很難認為跳樓事件會導致其他樓層的價值、效用或品質上產生重大瑕疵。以上是法院的看法,是否正確、是否合乎社會生活常理,那就見人見智了!如果沒有特別約定時,不願買到凶宅,就依上面所說的標準加以判斷。但是我們若在買賣契約加以限制,就可以依我們的意願,買到我們中意的房子。一般來說,在不是新成屋的買賣,買賣不動產的時候,會有「不動產標的現況說明書」,上面會有關於「建築改良物(專有部分)於賣方產權期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」一欄,要賣方勾選。通常發生買賣爭議的情形,就是出賣人故意隱瞞實情,而在該欄位勾「否」,後來買方才發現大樓有跳樓事件,因而產生糾紛。除了前面所說的看法外,曾經有法院認為,若有人跨出陽台跳下而身故(墜落地點在中庭),因為死亡(陳屍)地點不是在屋內,與死者在屋內自殺的情形不相同。也就是說,有的法院甚至認為,在跳樓自殺的情況,因為死者是跳到屋外去,不是陳屍在屋內,所以不能認為房屋有重大瑕疵。也就是說,如果從陽台往外跳,死在別人家,別人家變成凶宅,陽台這間屋子卻可能被認定不是凶宅呢!所以如果在意這類事情的人,千萬要注意在買賣契約加註相關特別條款。因此,提醒要購買房屋之人,假若很在意這類事情,不希望買到曾經跟任何跳樓事件扯上關係的房屋,或是不希望房屋附近有墳墓地等等,那麼對於打算要購買的公寓大廈樓層,就必須特別在契約內註明這類的詢問事項,把它作為契約的一部分,也就是成為特別約定事項。因為若有事先詢問或約定的話,賣方就必須保證房屋沒有發生過這種情形。也就是說,特別在契約上載明不能有同棟樓層跳樓之類的事情,賣方就必須查明是否有此事實,加以向買方說明;若有,賣方仍然故意隱瞞,買方就可以主張解除契約。一個小觀念,可能避免數百萬元或數千萬元之損失,不僅自己知道就好,也請將此觀念轉知親朋好友!



律師小叮嚀:不想買到附近有非自然死亡事件之房屋,請在買賣契約註明清楚!



2.買到有瑕疵的房子,該怎麼辦呢?



史象儒與卓妹妹愛情長跑十年,總算有情人終成眷屬。為了共築愛巢,兩人花了不少時間四處看屋,最後買下一戶已裝潢完成且附送家具的翻新公寓。莫約半年後的某天晚上,史象儒加班很晚還沒回家,卓妹妹坐在客廳沙發上,讀著暢銷小說《半月の夜空》,有感於書中女主角坎坷遭遇和自己頗為相似,內心感傷,不忍再讀,便隨手把書擱在茶几,躺在沙發上發呆,不一會兒竟睡著了。史象儒回家後,看到睡著的愛妻眼角帶有淚痕,再瞥見茶几上的書,心裡納悶這書到底寫了什麼,伸手把書拿起來一看,發現封面上有水漬,以為是卓妹妹哭得太誇張才把書弄濕,想不到頭頂冷不防地被水滴打個正著,抬頭一看才發現天花板竟然在漏水。隔天史象儒請水電工來檢查,發現裝飾用的木質天花板裡面原來是亂七八糟,佈滿樓上住戶的各種水電管路,難怪會發生漏水問題。卓妹妹眼見愛巢「落漆」,心情鬱卒,氣到不跟史象儒說話。史公該怎麼解決這內憂外患的局面呢?



法律新聞眼



興高采烈的付款千百萬買新房子,裝潢時竟發現天花板裡佈滿樓上房屋的污水糞管等明管,怎麼辦呢?屋頂空間,包含客廳、餐廳、廚房、臥室,存有樓上的污水糞管、排水管、冷熱水管等明管,可不可以退錢呢?這種房屋有沒有瑕疵?是小瑕疵還是大瑕疵呢?什麼是房屋的重大瑕疵,先從瞭解民法上規定的「瑕疵擔保責任」談起。以「買賣房屋契約」為例,依據 民法第354條規定:「物品之出賣人,物品包括動產、不動產,對於買受人應擔保移轉於買受人的時候,沒有滅失或減少物品價值之瑕疵,也沒有滅失或減少物品通常效用或瑕疵。但是,減少之程度無關重要者,不得視為瑕疵。」也就是說,房屋之出賣人要有擔保出賣之房屋及土地沒有瑕疵的責任,也就是指賣方交屋給買方時,應擔保所出售的房屋不能有瑕疵【所謂瑕疵,就是指符合通常使用效用的品質,例如房屋會漏水或是氯離子過高的海砂屋等等,就是典型的瑕疵;至於在墓地上蓋房子,土地是否算是瑕疵,乃屬特例,尚無發現實務討論此種類型,應依具體契約類型判斷】。如果有這樣的情形,賣方就要對買方負「瑕疵擔保責任」,不論是新成屋或中古屋都是一樣的。接下來我們就要瞭解,房屋的瑕疵要件構成之後,買方應如何主張權利呢?這時候,就要判斷瑕疵的大小,來決定買方能不能主張「解除契約」,是否能討回全部的買賣價金,或者是只能請求減少部分買賣價金。在物之瑕疵擔保責任上的權利主張,最重要的應注意「瑕疵通知」這件事情,以及主張權利的時效問題。依 民法第365條及相關的規定,如果物品有瑕疵,買方可以主張「解除契約」或「請求減少價金」,這個解除權或請求權,原則上在買方通知賣方後六個月內不行使,或者自房屋交付時起經過五年而消滅;所謂六個月內不行使,例如賣方不願意負責任,而買方也沒有在六個月內向法院提出訴訟主張權利。重要的是,必須在六個月內表達要行使權利的意思【法律不保護怠於行使自己權利之人】,但是有個例外,就是賣方若故意不告知瑕疵,就不適用六個月時效期間的限制,因為故意不告知的賣方不值得保護,法律就加重保障買房子的人。也就是說,買方接收了房屋後(交屋),應趕快檢查房屋有無瑕疵,並在發現瑕疵時,立即通知賣方,通常都是以存證信函的方式通知,這樣比較容易保留證據。通知賣方房屋有瑕疵後,只有六個月的期間,買方一定要在這個時間內,決定是不是要主張解除契約或者請求減少買賣價金,如果超過時間的話,這個權利就會因為超過時效而消滅了。此外,如果房屋點交後已超過五年,買方一直沒有發現瑕疵,那麼也不會有解除權或價金減少請求權,畢竟時間過了太久,為了交易的安定,法律不容許過了這麼久才吵著要「退房」的事。所以由上述說明可以知道,買賣房屋發現漏水或其他瑕疵時,應該即刻將瑕疵通知賣方,雙方共同協商瑕疵處理方法,如果無法在數個月內處理完成,最好在一、二個月內寄發存證信函予賣方,內容就是主張解除契約或者請求減少價金的意思,這樣就是在六個月內行使權利了!經常發生協商和解時討論太久,超過六個月,還在討論房屋修理的問題,而沒有討論減少價金或解除契約的事情。事後雙方發生訴訟時,賣方就會主張已超過六個月的權利時效除斥期間,到時買方就頭大了。所以,買賣房屋時,要記得這個「瑕疵通知後六個月的權利主張期間」的規定。



律師小叮嚀:瞭解房屋瑕疵的意義,保障自身權利!3.房屋與廣告內容不符,可否主張瑕疵減價?



從事金融業的王紹君從小就愛看日本漫畫,對於日本人生活型態非常嚮往,尤其酷愛日本溫泉文化。今年她決定貫徹小資女孩的路線,要幫自己買一間小房子,加入有殼一族的行列。正好電視廣告強力放送著「溫泉幸福宅」的預售屋廣告,主打「家家戶戶都有溫泉風呂」、「回家,就像住進日式溫泉旅館」等口號,看得王紹君好心動。她利用假日來到建商的接待中心看看,坐在日式裝潢風格的樣品屋裡,聽著身穿和服的銷售人員解說,鳳心大悅之際,阿莎力買下去。沒想到交屋之後,王紹君才赫然發現浴缸是稍微有大一點,不過什麼品牌的也搞不清楚。水龍頭流出來也只是普通的熱水,心想「說好的溫泉呢?」她馬上打電話要求建商給個交代,但建商卻推說是政府還沒發給執照,所以才無法提供溫泉水。王大美女覺得自己被建商騙了,下定決心要討回公道。



法律新聞眼



某建商推出建案,廣告上有「戶戶有溫泉」或是「優良溫泉住宅」的標語或說明文字,有位屋主買售房屋後,發現並無溫泉可以使用,所以向法院提出主張減少價金訴訟。士林地方法院就此爭議做出判決,認為廣告內容也屬於契約的一部分,建商出售的房屋,沒有原初廣告中說的溫泉,則該房屋價值就會貶損,也就是有溫泉的房屋比沒有溫泉的房屋有價值,所以判決建商應該要減少價金一百卅六萬元;這就是一種物之瑕疵擔保責任。這件案子的消費者,主張因為相信溫泉廣告文宣,且因廣告註記已取得政府核准開發溫泉之核可字號,才會買下房屋,之後卻沒有溫泉可以使用。建商則主張溫泉設備已設置完畢,但是因為行政程序尚未辦理完成所以暫時不能合法使用,等行政程序完備後就可以使用了。法院判決認為,依據消費者保護法規定,廣告內容也屬於契約義務的一部分,沒有廣告所述之溫泉就應該負瑕疵擔保責任。依消保法規定,廣告屬於契約的部分內容,所以建設公司在出售房屋的廣告中,說明出售的房屋是有溫泉,則該廣告的內容會成為契約的一部分,假設沒有那個溫泉,就該部分而言,乃是瑕疵,消費者得主張建商應負物之瑕疵擔保責任,可以請求減少買賣價金,例如前面說的溫泉房屋案,法院就判決減少一百多萬元的價金。在溫泉得否使用的判斷,可能有二種情形,一種是事實上不能使用,一種是法律上不能使用。所謂事實上不能使用,是指事實上根本就沒有溫泉的設備,這是很典型的瑕疵;另一種是法律上不能使用,就是指事實上雖然有溫泉設備,但是現在尚未符合法律規範,還不能使用。關於使用的概念,不是僅有社會觀念的事實上不能使用而已,業者經常以事實可以使用作為抗辯,其實是不合理的,法律上既然規定不能使用,不能使用就是不能使用,與事實上不能使用為相同的情形,應等同看待之。其實,無論是法律上不能使用或事實上不能使用,都應該屬於瑕疵,因為對於消費者而言,沒有承擔法律上不能使用的義務,該行政申請完備的義務,應該是出賣人的責任。因此,提醒買賣此類型房屋之消費者或是爾後要買售新屋,無論是成屋或預售屋的消費者,應該要將房屋廣告妥善的保存下來,若建商其後交付的房屋品質未達到廣告上所說明的內容,就有證據可以主張權利。



律師小叮嚀:看廣告買房子,請記得要把廣告保留下來哦!