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1-6 不動產土地開發及投資分析

一、前言

開發不動產有一句名言,就是「Location, Location, Location」,其意思是說,在開發不動產時,首要注重的是開發區位(地段)的選擇。何謂好的區位(地段)?這就考驗著開發人員的實力與眼光。

土地開發從字面而言,就是以土地為原料所作的開發行為。土地為房地產建設的起點,待開發後經由興建加工完成,再經市場出售房地產商品獲利;故土地是原料,建設公司為加工業者,房地產為產品;因此如何取得好原料乃為建設公司最重要的一環,也因此土地開發成為建設公司的開路先鋒。找到優質土地,價位當然高,但是好的土地必須透過好的加工與包裝,才能克服高成本的壓力,賣出高價。如果你找到的是普通原料或劣質原料,價格雖然較低,你可能必須比別人更用心企劃、規劃加工出好產品;此時,有關土地開發的技術分析與建築規劃的觀念應用,就成為土地開發成功與否的關鍵,做好事前準備,是任何一位土地開發者所需具有的知識。

一項投資案自土地資料取得開始,經市場分析、產品規劃設計構想、風險評估、簽約購地、工程興建、資金籌措、廣告行銷、物業管理至個案結束,必須經歷數個連續且相關的階段,而且需專業的開發人員與相關部門的配合才能順利完成,這也是一個公司能在市場深耕的主要因素。以往(1992年)臺灣不動產市場發展未成熟前,因外銷暢旺帶來了高經濟成長率,國民所得快速增加,帶動了房地產的購屋熱潮,許多業者僅憑「經驗」或「直覺」即可決定投資,毫無市場分析及調查可言,賺的只是景氣財,當市場景氣熱絡時可能有成功的機會;而在不動產市場已趨成熟後,由於建設公司日益增多,市場供給已超過需求,在消費者主導買方市場下,業者如不了解房地產市場趨勢,僅憑「直覺」推案的做法,常導致「血本無歸」、得不償失的後果。

因此,建商對於不動產的開發也開始更加注重事前的投資評估,務求徹底了解市場現況與預測未來發展,以最少的成本達到最大的效益;所以做好投資前的市場分析、行銷及財務可行性分析,將是未來不動產成功經營的要件。



二、不動產土地開發之型態

一般來說,常見的土地開發型態可分為下列六種:

(一)土地買斷

建設公司出資向地主購買土地,再進行規劃設計、廣告銷售、工程興建等行為。

(二)合作興建

俗稱合建,由地主提供土地,建設公司提供資金興建房屋,可分為三種型態:

1. 合建分屋

契約當事人訂約時言明,由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋,於房屋興建完成後,建商則依約定分得一定比例或樓層分配房屋及持分土地。

2. 合建分售

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋,並約定由建方及地主分別以其各自名義與客戶簽約出售其持有之房屋及土地,並各自收取房屋款及土地款(即地主收土地款,建方收房屋款)。其特色在於建商單獨銷售房屋,並未與地主互易應得持分土地,與「合建分成」需由建商與地主之共同名義銷售房屋,依比例分得價款有別。

3. 合建分成

係指由建商提供營建資金於地主提供之土地建屋,並約定由雙方以共同名義與客戶簽定房屋與土地買賣契約,其房地所得扣除必要費用外,依約定比例分配收取價款。

(三)聯合開發

隨著經濟發展,基地規模日益擴大,不少政府機構之開發案釋出民間投資,如:捷運BOT聯合開發案、巨蛋開發案及高鐵、鐵路局場站聯合開發案等。為降低風險及提高利潤,投資業者逐漸嘗試尋求同業或異業結盟,進行聯合開發。依合作投資型態及合作內容,可分為下列幾種聯合開發型態:

1. 聯合投資開發

由兩家以上公司共同出資購買土地,合資購地既可降低投資風險,又可擴大買地規模。

2. 聯合投資興建

由兩家以上公司共同投資興建、規劃營運、管理等,以合資興建、營運為目的。

3. 聯合開發興建

綜合上述1.與2.之型態,由兩家以上公司合資進行土地開發及建物興建等業務。

(四)承租(地上權)

建設公司向政府承租土地興建房屋,購屋者只擁有建物所有權,未取得土地所有權,即買屋不買地。

(五)都市更新

隨著市區土地供給趨近飽和的情況下,都市更新成為建商在市區中取得大片土地的唯一方法。特別是當行政院提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後,房市更出現一股「考古」風,好地段裡的老房子越來越吃香,也加速了都市更新的腳步。

為何要都市更新:

1. 建物窳陋且非防火結構或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。

2. 建物年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建物排列不良或道路彎曲狹小,妨害公共交通安全。

3. 建物未能符合都市應有之機能。

4. 居住環境惡劣,妨害公共衛生或社會治安。

5. 其他有迅速更新之必要,如戰爭、地震、火災、水災等重大變故遭受損壞。

都市更新條例已於1998年10月22日經立法院三讀通過,都市更新可帶來下列好處:

1. 提高生活環境品質,提升房地產價值,讓老舊社區重新規劃興建,使都市獲得新生命。

2. 權利變換取得之不動產於更新後,第一次移轉可減徵土增稅及契稅40%

(都市更新條例第四十六條)。

3. 更新後地價稅及房屋稅減半徵收兩年。

4. 可獲容積50%的獎勵,容積最高可達法定容積之1.5倍(都市更新建築容積獎勵辦法第十三條及都市更新條例第四十四條)。

5. 公益設施免計容積。

6. 加速都市畸零土地的整合,都市更新可透過多數決來共同開發。



101年內政部都市更新條例修正草案,擬提高都市更新概要所有權人數及面積之同意比例至3/10(都市更新會申請)或5/10(都市更新事業機構申請);都市更新事業計畫所有權人數及面積之同意比例提高至2/3(迅行劃定地區)、3/4(優先劃定地區)、4/5(未經劃定地區民間自行劃定更新單元)或9/10(所有權面積已達比例,人數不計)。

都更流程大致分為五個階段:劃定都更範圍、提出都更計畫概要(需達住戶十分之一門檻)、都更事業計畫送審、訂出權利變換計畫、拆除重建等階段。

(六)公有土地標售

公有土地屬各級政府機關所有及管轄,其分成國有、直轄市有、縣(市)有及鄉(鎮、市)有等四種。各級政府機關因公務或公共需用公有不動產時,採無償撥用為原則,剩下非公用之土地,依性質、區域、計畫等不同,採出租、放領、委託經營管理、標售、地上權、BOT、聯合開發或暫為閒置等。

三、不動產土地開發流程

不動產的土地開發與一般產業的開發有極大的不同,不僅耗日費時、手續繁雜,牽涉的關係人及相關產業也相當眾多,特別是投入的開發資金更是十分龐大。

因為不動產與我們的生活息息相關,所以認識不動產的土地開發流程與程序,將有助於我們對房屋興建的始末有一完整的概念。不動產投資往往涉及土地之取得,因此在房地產開發前,均應進行一連串縝密的規劃及分析步驟,稱為「不動產(土地)開發流程」。由於不動產土地開發的過程牽涉層面廣泛,所以參與不動產土地開發的人員,除了開發商以外,其他參與討論服務的人員包括建築師、地政士、廣告公司、技師(土木、機電、結構)、估價師、景觀設計師、室內設計師、規劃師等都與土地開發的過程有所關聯。

(一)廣義的土地開發

自土地開發策略擬定、投資可行性與市場分析、土地取得、資金籌措、產品規劃設計、開發興建、廣告行銷及招商管理、物業管理服務等步驟,均是不動產投資開發個案所需具備之要件。由本頁下圖,可明顯看出不動產開發流程之各步驟及其間相關之角色。

不動產土地開發流程自投資者開發計畫至租/售後物業管理,可分為數階段(見頁57、58圖)。