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因為奧運,44萬平方公尺的巨大住宅區誕生



東京灣岸地區,一些主要的建設計畫已經開始加速進行。



東京奧運的概念是「小而美的申辦計畫」,而這個計畫的中心就是預定在晴海建設的選手村。在申奧委員會的候選城市申辦檔案中,就強調85%的比賽設施,將集中在以選手村為中心半徑的8公里範圍內。而37個比賽場地中,就有21個集中在灣岸地區。



許多不動產從業人員都對選手村投以關注目光,原因是申奧委員會發表絕大部分的選手村,將交由民

間業者建設的主要方針。



選手村占地約44萬平方公尺,主要分成工作人員使用的營運區(東側),與奧運選手的居住區(西側),前者為臨時設施,後者則屬於永久設施,並且在奧運結束後轉作住宅使用。前東京都知事豬瀨直樹在對國際奧林匹克委員會簡報時說,奧運選手村將是「近數十年來最大的住宅開發案」。



選手村預定地的土地目前屬於東京都所有。東京都考慮附加一些關於配置計畫與居住設施的條件後,就公開招募民間業者參與居住區的開發案。東京都運動振興局主要負責選手村業務的澤井正明課長表示:「目前正在討論,公募是要只限不動產開發公司參加,還是也開放給其他業種。」



其運作方式是把選手村交由民間業者開發,但是在奧運舉辦期間必須出租給奧運組織委員會使用,租金不得超過38億日圓。奧運結束後,可轉作分售、租賃的住宅。



選手村將建設成在奧運期間可供1萬7000人入住的設施。每個居住單位的面積是60∼135平方公尺,可供4∼8人使用。為了讓選手能夠有效率的移動,將採取所有居住樓層集中在2∼14樓的方針。



不過,這些由民間業者建造的設施不一定只有14層樓。澤井正明課長表示:「要建得多高由業者自行判斷,因此也有可能出現超高摩天大樓。但如果是這種情況,奧運期間就不得使用15樓以上

的空間。」



假設全部都是5人用住宅,2∼14樓總共會有3400戶,如果再加上15樓以上的空間,奧運結束後可能就會一口氣出現1萬戶以上的新住宅。



晴海周圍也相繼建設超高摩天大樓。不動產調查公司「東京鑑定」表示,除了選手村之外,光是現在已經掌握的計畫就有1萬戶的新住宅供給量。許多大廈預計在東京奧運之前完成,灣岸地區自此之後應 該會更有住宅區的感覺。  



虎之門之丘,未來東京的象徵



房地產綜合開發商「森大樓建設公司」,自1960年代以後,就在新橋.虎之門地區進行開發事業,建設了約50棟辦公大樓(由於每棟大樓都有編號,因此通稱「編號大樓」)。過了半世紀之後,這個地區的都更事業又重新活躍起來。



其中最受矚目的「虎之門之丘」在2014年5月完工,而連接都心與灣岸地區的「環狀2號線」,就從其正下方穿過。東京都都市建設局街道建設部再開發課課長土橋秀規表示:「這個建設案在立體道路制度上路之後,終於可以著手開發。」雖然1946年的都市計畫中,就已經決定了環狀2號線的建設,但是虎之門到新橋區間的開發,長期以來都裹足不前。1989年建立了立體道路制度後,這段區間的開發,才終於因為道路與建築的整體都更計畫,而重新活絡起來。



森大樓建設公司從2002年開始以合夥人身分參與此都更計畫,對事業實施者(東京都)與權利者提出企畫案與建言,並且在2009年時獲選為「特定建築者」(協助進行公辦都更的業者)。



環狀2號線地上出口附近規畫了草皮廣場等充滿綠意的空間,預計此處將會聚集人氣。森大樓建設公司將以包含廣場與大樓在內的管理經營者身分參與其中,該公司的虎之門之丘開發準備室開發事業部的課長長尾大介表示:「希望我們能夠活用在建設六本木之丘時,學習到的市鎮管理經驗。」   



虎之門之丘是致力於強化東京都國際競爭力的地區,在2011年時也被選為「亞洲總部特區」的核心設施,因此備受期待。環狀2號線沿線也被列為城市景觀再造地區,未來似乎會進行一連串的都更計畫。



日本國土交通省也認為,虎之門地區若有意強化國際競爭力,必須解決交通不方便的問題,因此考慮採取由民間業者建設車站的補助制度,並且成立研究會,以虎之門之丘為對象進行個案研究,開始討論在空白地帶建設新地下鐵車站的可能性。



澀谷地區,建築師們用摩天大樓競技



幾年後,澀谷車站周邊將會滿滿都是名建築師設計的摩天大樓。這個地區的都更除了原本的政府規畫團隊,也另外邀請了知名建築設計師,參與各街區的設計。澀谷,企圖透過設計展現自我風格,與其他

地區的都更做出差異。



澀谷車站中心地區設計會議的議長,同時也是建築師的內藤廣,提出採用建築設計師制度的方案進行都更。這個方案是由內藤推薦數名建築師,再由各個街區的業主透過面試選擇合適人選。內藤表示:「我推薦的都是比自己年輕的世代,因為我希望給他們機會大展身手。」



建築計畫分成4個街區,其中心是由車站大樓改建的「車站街區」。這個街區任用的建築設計師,包括日建設計公司、隈研吾建築都市設計事務所、SANAA(由妹島和世、西澤立衛兩人成立的建築師組合)等3組。澀谷著名的八公廣場也將重新設計。



建築物由東棟、中央棟、西棟等3棟組成,總面積27萬平方公尺,相當巨大。東棟高約230公尺,超過高約180公尺的複合式商業大樓澀谷Hikarie,將成為澀谷新地標,未來也會和澀谷Hikarie一樣設置專屬辦公室。出租樓板面積約7萬平方公尺,在澀谷地區算是相當廣大。業主東急電鐵公司已經開始尋找進駐的企業。渡邊功常務表示:「我們正在詢問有澀谷風格的創新企業。」



澀谷現有的車站大樓,全部都是商業用設施,而新建的大樓則會在內部設置辦公室。有些成長中的企業認為澀谷可用來辦公的辦公室不足,因此搬離這個區域。新大樓雖然還有數年才會竣工,但希望工程盡可能加快速度。附近大規模辦公室的遷入率極高,聽說如果把辦公室設在澀谷,就比較容易雇用到員工。



澀谷的開發概念是「娛樂城市」,這個概念現在也蘊藏了「款待來客」的意涵。先行開業的複合型商業大樓澀谷Hikarie的辦公室中,目前有手機遊戲公司DeNA,及手機通訊軟體公司Line等具有澀谷風格的企業進駐。想必未來完成的大樓中,也會有相同性質的企業進駐吧!



例如鼓勵員工不打領帶的企業。如果在澀谷商辦工作的人也不打領帶的話,就能與來這裡消費的人一起融入這個區域。換句話說,在澀谷工作的人,其氣質形成了澀谷的風景。而澀谷特有的環境,也能讓這些工作者發揮創造力吧!



這麼一來,澀谷就能展現出與大手町、丸之內、有樂町等地區相異的特色。



機場功能的強化與升級



截至2012年度為止,首都圈機場(羽田機場、成田機場)的總起降次數為每年64萬次。而日本政府正推動在2014年度中,將起降容量提升到75萬次的計畫。而在這個目標達成後,2014年秋季,日本政府將把目光放在如何更強化機場之功能,以便因應奧運開幕之後的廣大來日客數。



日本國土交通省賦予成田、羽田兩座機場「首都圈機場」的地位。近年來,這兩座機場以強化國際性的都市競爭力為目標,企圖增加飛機起降容量。截至2013年3月底,兩座機場的總起降次數約為每年64萬次(其中羽田機場約39萬次),不過日本政府也發表了在2014年度中,將起降容量增加到約75萬次(其中羽田機場約45萬次)的計畫。



羽田機場現在正進行的跑道延伸與停機坪新設工程,就是這項計畫的其中一環。這些工程,預定在2013年末完工。



此外,國土交通省在2013年9月表示,針對達成75萬次的目標後該如何更加強化機場功能這點,將「著手進行具體檢討」。其開端是該省在當月26日,在交通政策審議會航空分科會基本政策部會中,以「今後首都圈機場應有的樣貌」為主題進行討論。



2013年11月1日,國土交通省在該基本政策部會底下,成立附屬機關「首都圈機場功能強化技術檢討小委員會」。這個小委員會,是召集外部專家與相關部會的部課長級人員的組織,負責針對技術面篩選出可能的選項,並且預定在2013年度中整理出一份初步報告。



除了增建跑道的提案以及使用橫田基地或調布飛行場等之可能性之外,也包含了重新檢討現有管制方式等從軟體面切入的想法。小委員會的家田委員長針對這些選項表示:「在檢討做為選項的可能性時,軟體面也有機會成為候補議題。」



河川、港灣、下水道的防災設施



東京都也正在推動針對首都直下型地震,以及伴隨而來的海嘯災害的防災對策。都內河川、港灣、下水道的耐震、防洪對策都開始加速規畫,預計在2020年之前,大部分的防災設施都會完工。東京都以「安心」「安全」為關鍵字,提升「都市的舒適性」。



東京都的防災相關規畫也開始加速進行。東京都的建設、港灣、下水道3局,在2012年12月底共同發表的工程計畫就是一例。這是為了因應首都直下型等大規模地震,以及海嘯帶來的水災等所規畫的工程計畫。東京都以2012年整理的對策基本方針為基礎,同時參考311地震後成立的專家會議中之提議,來規畫這些工程。3局加起來的總工程費合計約3800億日圓,各個工程事業預計在2020年前後

完工。



其中的建設局河川部,提出以隅田川等主要河川下游為重點防災對象的「東部低地帶河川設施整備計畫」。該計畫將在防波堤(總長度約40公里)與護岸(總長度約46公里)增打水泥、實施地盤改良,並且補強水門與抽水站等22項設施。預估總工程費用合計約1800億日圓,預定在2021年度結束前完工。



港灣局公布「東京港灣海岸保全設施整備計畫」。該計畫針對東京港約17公里的防波堤、約26公里的內部護岸,以及3座抽水站實施耐震、防洪對策,並且將其定位為從2000年代後半開始率先推行的同種類對策的延續。



下水道局正在進行「下水道設施的地震、海嘯對策整備計畫」。該計畫的目的,是加強水質淨化中心與抽水站的耐震、防洪處理。在耐震處理方面,將在設施構造壁增打水泥、在柱子外層包覆鋼板等;在防洪處理方面,則設置防水門及止水板等。



耐震工程的對象總共98處,包含所有的水質淨化中心與抽水站;防洪工程的對象,則是包含中川水質淨化中心與新川抽水站等在內的34處。除此之外,下水道局也企圖利用遠端控制,來達到20個下水道管的高潮防潮門可自動開閉的目的。預估這些工程的費用大約500億日圓,並且預定在2019年度以前大致完工。



下水道局在推動這個計畫前,也在防範下水道管等因地震搖晃而破損,或下水道因土壤液化而浮起的對策工程上,耗費了不少力氣。



其破損對策從2000年度開始進行,至2013年度,完成了以醫院及避難所周邊等為中心的2500處工程。現在工程持續進行,而施工對象也擴大到地震時人們聚集的交通據點,或做為重建據點的行政廳舍周邊。至於液化對策,則從2008年度開始進行,首先在2010年度前完工的是緊急輸送道路的工程。下水道局計畫調整部的新谷康之計畫課長表示:「現在工程持續進行,範圍也擴大到通往避難所的交通要道。」下水道局預定在2019年度之前完工。



灣岸是新的住宅大樓密集地



不動產鑑價公司「東京鑑定」的主任研究員井出武回顧東京都的開發歷史,向我們提出東京都的住宅開發,大抵可歸納出一個「順時針法則」。



在東京都23區內,大規模住宅大樓的興建計畫,也只集中在品川區、港區、中央區等都心區域,而總面積數萬平方公尺的大規模建築更是特別醒目。



這樣的趨勢在已經竣工的住宅大樓中也看得到。根據都市與住宅問題研究機關長谷工綜合研究所調查,首都圈在2013年完工的住宅大接下來讓我們看看住宅開發區的變遷。1982年以前竣工的建築集中在港區、澀谷區等都心地區。



1983∼2002年都心地區的可開發用地供給減少,事業主為了尋求開發用地,逐漸將開發範圍移到台東區等城東地區。2003年之後這樣的移動變得更加明顯。建築供給區域的位移,就如同時鐘的指針旋轉一般。



井出主任研究員表示:「指針今後也將繼續轉動,下一個目標將是晴海、豐洲、有明等灣岸地區。這

些地區的開發用地無疑將提供給住宅大樓使用。光是已知的勝鬨以南的灣岸地區,就已經預訂釋出1萬

戶住宅。」根據《日經建築》的調查,也可以發現1萬平方公尺以上的住宅大樓開發案,都集中在灣岸地區。



灣岸地區接連推出許多備受矚目的開發計畫,如取代築地市場功能的「豐洲新市場」、奧運選手村、比賽場地等。此外,這個地區也有許多正在構思與規畫中的交通建設,如預定在2016年3月通車的「環狀2號線」、連結晴海與銀座的巴士高速運輸系統、新交通系統「百合海鷗號」與東京地下鐵有樂町線的延伸等。



迎接超高齡社會,打造一座健康城市



因1964年東京奧運的舉辦而興建的基礎建設與都市架構,現在也依然持續使用中。這麼一想,2020年東京奧運的都市計畫,就必須以2050年、2060年的日本整體環境來考量。屆時,日本人口將會少於1億人,其中有將近40%是高齡者。因此,在建設城市時必須考慮到這樣的發展狀況。藉由奧運的舉辦來重新建設東京,是一個相當重要的思考角度。



舉例來說,有研究顯示,走在凹凸不平的道路上似乎是預防失智症的好方法。因此,我們是否能夠以高齡者將占4成的社會為前提,將這種道路融入公園與城市當中,讓大家只要步行通過這些道路,就能預防失智症呢?在運動方面也一樣,我也覺得幼年時期在不平整的地面上玩耍的選手,與在平坦的環境中養成的選手,最後發展會出現一些差異。



將城市建設成「運動與文化」的中心,國立競技場的改建就是其中之一。這個計畫因為建築本身規模龐大以及大幅影響都市景觀而產生爭議。但是,沒有人想要刻意破壞景觀。我們只是想成為世界首例,在都市的中心地帶建造運動與文化殿堂的城市。而這將成為東京的全新魅力。如果社會各界有反對意見,那麼只要在合理範圍內虛心採納意見來改進,就可以了。設計師想必也能接受大家齊心協力,將競技場轉變成符合日本現狀的樣貌。希望能藉著奧運的機會,讓運動變成更貼近一般人的存在。在歐洲有附設酒吧的比賽場地,但在日本卻沒有看過比賽場地內有居酒屋進駐。換句話說,這是競技設施與商業設施、都市如何融合的問題。因此,最好也能從經營的角度,思考如何讓一般人在平時也能更輕易地使用運動設施或場館。



以舒適的零耗能空間為目標



現在這個時代,舉辦一場對環境友善的奧運是理所當然的。這不僅止於引進節能技術以減少二氧化碳排放量,而是致力於使用再生能源,讓整年的一次能源淨消耗量以零或大致為零為目標。



但是,提到日本的節能建築,普遍都認為必須伴隨著減少用電的忍耐,尤其受到311地震後節電活動的影響,節能建築的目的變成只是減少電力使用量。



在地震發生後的2 0 11 年夏天,針對採取空調節電政策的辦公大樓,調查「溫度與智能生產力(intellectual productivity)、工作環境滿意度之間的關係」。結果發現,因為節電政策而在社會上普及的將空調溫度統一設定為28℃,會造成智能生產力與滿意度下降。換句話說,即使興建對環境友善的奧運會場,若入場者最後卻不得不用忍耐的才能待在場館,東京奧運還是無法成為一場有魅力的活動。



2012年之後,空調的溫度設定逐漸配合氣候而有改善的趨勢。但是在照明方面,現在多半仍然維持與地震後相同程度的照度設定。但是照明與空調不同,即使照度低也不會影響滿意度。



推廣零耗能住宅時,逐漸開始重視滿意度與舒適性。在奧運設施方面,在體貼環境的同時,也必須以打造出讓一流運動員能夠發揮最佳成果的設施為目標。



無障礙環境、無障礙設計



2020年東京將同時舉辦奧運與殘障奧運,因此未來必須比現在更積極推動都市的無障礙化,並且打造一個對身心障礙者及高齡者友善的城市。而這也是比世界上任何一個國家都急速邁向少子與高齡化的日本,正在面對的重要課題。我們可以期待機器人將在2020年的活躍。如可自動行駛的輪椅、引導視障者的機器導盲犬等,都極有可能普及化。



要實現這樣的技術必須解決兩個課題。第一個是自動輪椅與機器導盲犬,都需要有能夠精確指引方向的定位系統。想要正確指引方向,至少重點位置的誤差必須控制在1公尺左右。現在的GPS或Wi-Fi都無法確保這樣的精確度,因此或許必須在十字路口或斑馬線附近埋設Beacon(發出電磁波調查移動體位置的通訊設備)之類的定位系統。



另一個課題則是製作正確的無障礙地圖。如東京哪裡有高低段差或階梯、電梯設置在何處等。如果沒有這些正確的資訊,機器人就無法計算出最適合障礙者的移動路徑。這樣的地圖最好能夠採用開放式編輯的概念製作。如果能像維基百科那樣,讓一般使用者能夠自由在網路上編輯,最後再對蒐集到的實際移動數據進行海量資料處理,或許就能在短時間內完成這份地圖。