您找過以下的關鍵字

尚無搜尋紀錄

序言 找出房市泡沫的徵兆,提早布局成贏家

泡沫化,在維基百科中的定義為:「資產價值超越實體經濟,極易喪失持續發展能力的宏觀經濟狀態。」當泡沫發展到一定程度時,就會隨著市場預期心理或神話的消失而破滅,導致資產價值迅速下跌,讓資產持有者承受巨大的損失。

在台灣,擁有「妻子、孩子、房子、車子與銀子」的五子登科生活,常被當作人生無憾的完美境界。曾幾何時,高漲的房價已經成為台灣人生活的夢靨,許多人為了一圓房產夢,不敢娶妻生子、不能買新車子更沒有多餘的銀子。當房地產的價格遠高於人民所能負擔的極限時,其實就是一種「資產價值超越實體經濟」的表現。

「誰說房地產價格會下跌,從想買房開始,台灣各地的房價都一去不回頭的上漲啊!」

如果從民國90年開始觀察,台灣都會區的房價都出現了明顯的漲幅,但請讀者思考一個問題,如果台灣的房地產(一種資產)的價格已經高到普羅大眾都無法負擔的程度,意味著房地產價格已經超過實體經濟可以承擔的地步,換句話說,就是正處在「吹泡泡」的階段,一旦經濟體有任何的風吹草動,這顆發展中的泡沫是否就會應聲破裂,造成持有房地產者的重大資產損失?

「別再危言聳聽了,哪裡發生過房地產泡沫破裂事件?」

點燃2008年金融海嘯引信的,就是美國次級房貸及其後續的衍生性金融商品的氾濫,當唯一的抵押品房地產價格開始下跌後,整個金融體系無法支撐如此高的財務槓桿,因而肇生嚴重的流動性緊縮及信用破產問題。在金融海嘯肆虐的過程中,愛爾蘭與西班牙也都因為流動資產緊縮而導致的房地產價格迅速下跌,造成經濟嚴重衰退與失業率飆升的後果。這些都是發生在近十年內血淋淋的故事,讀者千萬別輕忽房地產價格泡沫破裂對於經濟的殺傷力。

「就算別的地區與國家發生過房地產泡沫化,也不代表台灣一定會發生這樣的事情!」

綜觀美國次級房貸、愛爾蘭與西班牙的房地產泡沫事件,流動資產(白話來說就是貨幣供給)緊縮都是觸發的關鍵,隨著美國經濟情況的好轉,美國開啟升息循環的時程將越來越快,台灣央行也早已表明將追隨美國的升息步調,當取得資金的成本越來越高後,還有多少資金願意投入房地產這個標的?除此之外,高房價早已成為國人民怨之首,政府不可能放任這個現象持續下去,如果持有及交易房地產的稅制更趨嚴謹,節節高昇的房地產持有與交易成本也將成為戳破房地產泡沫的最後那一根針。

為了讓讀者能更進一步掌握台灣房地產的泡沫進行式,趨勢篇將區分為三大部分進行說明,首先第一部分將分享一些瀕臨極端的數據,來「看見」日趨危機的台灣房地產泡沫進行式;第二部分將藉由愛爾蘭、西班牙及美國的例子,看看房地產泡沫從形成到破裂的全貌:第三個部分則為大家分析,可能戳破台灣房地產泡沫的趨勢在哪裡,利於讀者趨吉避凶,躲過可能的資產價格減損與經濟風暴。



摘文試閱

1-1 台灣房地產的泡沫進行式

  要確認台灣房地產是否出現泡沫化的情況,第一個重點當然是檢視房地產價格是否出現大幅度的上揚,本篇將以信義房價指數及國泰可能成交價指數兩項指標作為衡量房價漲幅的工具;第二步則是藉由空屋率及營建融資率的趨勢來檢驗房地產市場的供需是否平衡,最後再輔以人口結構變化以及人民對於房價的心理反應現況,清楚且詳細的藉由數據來呈現台灣房地產市場已然高不可攀的原貌。



現象1:房價的快速飆漲

  1996至2006年為愛爾蘭房地產泡沫快速累積之時,全國房價飆升了近四倍,新屋的房價年所得比則由1998年的不到4倍,大幅竄升至2006的10倍。西班牙房價則由1995年至2008年泡沫破裂前夕上漲190%。房價的快速上漲往往是房地產泡沫破裂的重要徵兆。我以台灣目前固定發布的不動產價格指數:信義房價指數、國泰房價指數來分析。

  信義房價指數為信義房屋仲介公司於民國83年委由美國西維吉尼亞大學周昆教授,利用信義房屋仲介成交之物件編製之中古屋房價指數。自民國96年起,與政治大學財務管理學系姜堯民教授合作,修訂既有的信義房價指數模型。

  國泰可能成交價指數(依照內政部不動產資訊平台之命名)為國泰建設公司於民國92年開始委由政治大學台灣房地產研究中心,運用該公司對市場上所有新推個案之市調資料編製預售屋及新屋房價指數。

  另因西班牙及愛爾蘭兩國的房產泡沫由發起、累積至破裂約歷經十年,故筆者將兩指數自民國90年第一季統計至101年第四季,並以90年第一季之房價做為統計基準100,繪製出下圖1.1.1、1.1.2之台灣房價趨勢圖。

  因為兩指數的取樣方式及抽樣分區有別,因此會得出不同的房價趨勢統計數據。若依照信義房價指數來計算,台灣重要都會區(不包含改制後的台南市)中古屋的房價自民國90年起至101年底止,已經上漲了249%,漲最多的區域為台北市的262%,漲最少的新竹也有178%。國泰可能成交價指數則反應這11年台灣都會區預售屋及新成屋的房價也上漲了159%,最高漲幅落在新北市的216%,最低則為高雄的131%。

  房價近十年動輒2、3倍的漲幅,究竟是因為經濟成長帶動人民收入增加,進而拉升房價?還是資產價格泡沫化的表現?讓我們用房價所得比來尋找答案。

房價所得比的定義為房屋總價除以家戶平均年收入,意即家庭為了買一棟房子,必須不吃不喝工作幾年。下圖1.1.3為台灣都會區自民國90年第二季迄今之房價所得比,台灣整體的房價所得比從6.2一路攀升至8.9;台北市的房價所得比更由7.1一路攀升至100年第三季創下歷史新高的15.1,至102年第一季仍維持在13以上的高檔。這樣的數字清楚的反應,台灣房價漲幅遠遠超過人民所得的增幅。也間接證實了,台灣地區房價的高漲,背後並沒有等幅的實質經濟成長及收入來支撐。

  讓我們再從投資的角度來分析台灣的房地產價格,依據房地產網站Global Property Guide針對全球94個重要都市,統計2013年第三季所做的房價租金比調查,台北市以64倍榮登世界第一。房價租金比的計算公式是「房屋總價格/年租金」,換句話說,在台北市買下一棟房子所需的錢,可以用來租同樣大小的房子長達64年;如果此時在台北市當包租公,要確定自己的房子連續滿租64年才能回本,換算成年報酬率僅達1.56%,這還不包括房屋持有稅賦、維修及折舊等成本。

  難道是該網站將台北市的租金估算的太便宜了?該網站標示台北市每平方英尺的租金為美金1,117元,換算成30坪房子的月租金為新台幣2萬5,742元,與我統計自台灣租屋網之台北市各行政區實際租金行情相較,並無特別高低估之狀況。

  無論從房價的漲幅、房價所得比的節節高昇及全球最高的房價租金比,這些失控的數據均顯示出,台灣目前的高房價內含著不少泡沫成分,然而這些指數均未能探究房地產交易市場的實際供需狀況。為求妥慎,以下將透過空屋率及營建融資兩項指標,來探究台灣房地產市場的實際供需是否有失衡的情形。



現象2:滿街的空屋

  圖1.1.4為每十年一次的台灣居住普查所得之空屋實際數量及所換算出的空屋率,依據民國99年最近一期的調查結果,全台灣的空房子已經超過155萬戶,空屋率則由20年前的13.3%成長至逼近20%。

  表1.1.5則為五大都會區空屋比率統計,除了台北市外,其他台灣主要都會區的空屋率都已接近20%的高檔,顯示台灣的空屋遍布全台。

  且五大都會區的空屋率全都呈現上揚格局,顯示民國89年至99年間,五大都會區的住宅供應量均大於居民的實際需求,台灣的房市泡沫在過度房舍建設供給中逐漸累積。



現象3:營建融資高檔反轉

表1.1.6為90年至101年主要金融機構存款餘額與個人住宅貸款及建築貸款餘額統計表,無論是購屋住宅貸款或是興建房屋所需之建築融資,均大幅超過同時期之存款增量,尤其是建築融資部分,更是接近存款增幅的3倍。

從貸款總額與存款增量間高達三倍的差距,就可知道台灣從民國90年開始迄今,無論是供給面的建商或購買端的消費者,都已經負擔遠超過自己收入增加的房地產貸款壓力。有趣的是,若將統計區間縮小至五年(民國96年至101年),住宅貸款的增幅明顯下滑至與存款增幅約略相當,然而建築融資卻依舊維持很高的增量,甚至超過存款增幅的4倍,這樣的統計數字背後藏著什麼樣的真相?

民國90年至101年之購置住宅貸款餘額年增率約7%,然而民國96年至101年的住宅貸款餘額年增率則放緩至4%,搭配台灣房價及空屋率雙雙飆升的現象,我推測高房價已經對一般消費者的購屋意願產生負面效應,致使住宅貸款年增率自民國96年起即出現明顯的降幅。

但同時期的建築融資餘額年增率卻反向由10%上升至15%,顯示持續高漲的房價,提供建商及銀行在空屋率逼近20%及住宅貸款年增率幾乎腰斬所顯示的低迷需求下,依舊繼續埋頭苦幹的蓋房子來換取可觀的報酬;只是,這些房子將來要賣給誰?

想要維持房地產價格持續高檔,資金的持續投入相當重要,然而從前述的數字已經看見,需求端消費者已經無力負擔如此高漲的房價,致使購屋貸款餘額的年增率開始下滑,如果連供給端的建築貸款都出現疲態時,就表示房地產的泡沫之旅快要走到尾聲了。從101年至103年八月底,建築融資餘額與建築貸款餘額增量均大幅縮減,顯示無論是資金持續從供給端與需求端撤出,這將造成已經形成的泡沫價格無以為繼,唯有走向破裂一途。

民國102年台灣全年GDP總額為新台幣14.54兆元,而102年度住宅與建築貸款合計為新台幣7.38兆元,佔整年度GDP之50.76%,較99年度的47.4%又上升了3個百分點,金融業將台灣半年的產出全部借貸在房地產的興建與購買上,會不會太瘋狂了些?

藉由空屋率上升及營建融資增幅過快的趨勢,可以判斷出台灣房地產的供給面,因為高房價的引誘而持續增產;這就好比在已然飽滿的氣球中持續充氣,更增添泡沫破裂的風險。然而,房子是蓋給人住的,未來台灣真的有那麼多人需要這些房子嗎?



現象4:少子化的未來隱憂

房子是蓋給人住的,台灣未來人口數量之增減趨勢,關係著台灣房市未來的潛在需求,圖1.1.5為台灣自民國76年至101年間出生率與死亡率之趨勢圖,清楚可見台灣地區的出生率由民國85年前的千分之15,一路下滑至101年的千分之9.86。死亡率則因人口老化之因素,由民國76年的千分之4.91一路緩步上揚至101年的千分之6.63,民國99年的人口成長率也跌到僅剩千分之1.8。依據行政院經建會「2010年至2060年臺灣人口推計」,台灣最快將在民國108年出現所謂「人口零成長」的狀況。

晋「人口到民國108年才開始減少,現在擔心會不會太早了些?」

时「第一、民國108年就在三年後囉。第二、房子應該不是剛生下來的嬰兒在買的吧!?」

晋「什麼意思?」

通常一般人的消費力會在35~46歲間達到顛峰,而房地產的購置行為,通常也會發生在這個時段。換句話說,目前台灣房地產市場的買方主力應該都還是六、七年級生,那時候台灣的出生率還維持在千分之22至15,而緊接其後的七、八年級生,出生率已經下滑到千分之15至10。這兩個世代間出生率幾乎整整下滑了一倍。可想而知最慢10年內,人口減少的潛在因子將正式影響台灣房地產市場。

未來買主的數量已註定隨著出生率降低的日漸稀少,他(她)們身上供養小孩父母的經濟壓力會比現在更重!因為台灣老年人口與青壯年人口之比,將由民國99年每6.9個青壯年人口扶養1位老年人口,50年後轉變為每1.2個青壯年人口扶養1位老年人口,若考量青壯年人口中15至24歲者多數仍在就學,則實際所需扶養之人數將再提高,如此沈重的扶養負擔下,這些未來的購屋主要族群還能承受多高的房價?隨著15~64歲工作年齡人口將於民國104年到達74.4%的高峰後反轉向下,台灣50年以來享受的人口紅利(指勞動人口在總人口比例上升,所帶來經濟成長的效益)正式告終。處在未來買房者人數必然減少的長期趨勢下,台灣房市不僅面臨短線房價過高之泡沫破裂陰影,更有著長線需求減緩的重大利空圍繞,此時依舊迷信著房地產只漲不跌的神話,那麼未來高額房貸的沉重壓力,加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機,將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。



現象5:人民對高房價的厭惡

從民國98年開始,都會區的高房價就成為台灣人民心中的最痛,持續蟬聯年度民怨之首。當人民對房價產生普遍厭惡的情緒時,就表示高房價的狀況早已超過一般人民可以負擔的程度。民國78年,節節高升的房價早已超過一般人民的負荷,一群小市民為了抗議當時飆漲的房地產價格,以及不健全的住宅政策,成立了「無住屋者團結組織」,展開台灣史上首次的無住屋運動。並於同年8月26日晚上號召數萬人一起在當時台北市區地價最高昂的地段─—忠孝東路上過夜,以抗議受到財團炒作而狂飆的房地產價格。這是25年前人民因為高房價而所發出的第一聲怒吼,而台灣當時的房地產泡沫,也從民國82年起破裂,開啟長達十年的房地產緩跌循環,圖1.1.6為當時各都會區的房價走勢圖,台北市、台北縣(現新北市)、台中市及高雄市等四個區域,由最高點修正自最低點分別有21.5%、18.2%、23.9%及35.3%。從民國80年房屋移轉成交量跌破30萬棟開始,台灣頭到台灣尾的房價都開始了向下修正的趨勢,直至民國92年SARS事件才跌出台灣房地產價格的大底部。

103年度第二季內政部營建署的住宅需求調查報告中,有高達57.2%的人認為台灣的房價處於「不合理(39.8%)」與「極度不合理(17.4%)」的區間,遠高於認為合理與非常合理的7.1%。103年10月4日,距離無殼蝸牛夜宿忠孝東路25年後,2萬多人夜宿仁愛路三段帝寶豪宅前。無論從居住調查結果或是抗議房價過高的「巢運」再起,房價早已高漲至人民無法負擔的程度,至於歷史會不會重演,就看讀者是否依舊相信,「台灣的房地產」依舊是個不滅的神話!



2-4 空手者──時間是您的好朋友

如果讀者像我一樣目前並未持有房地產,在將來有買房自住或投資的需求者,最重要的觀念,就是當房地產市場隨著泡沫破裂而修正時,空手者就能用更低廉的價格,買到適合自己與家人需求的房子;換句話說,時間天使是向著買方微笑,所以買屋請多看、多聽、多比較、多殺價,才是維護自身權益的正確作法。



看房重點大曝光

晋「那看屋會有哪些該注意的事項阿?」

如果讀者買的是預售屋,在簽訂契約後,就要監督建商是否有依契約規範及建築相關法規來蓋我們的愛屋,在我的第一本著作《預售屋全攻略》中,針對預售屋現地施工勘驗的部分,有詳盡的介紹與示意照片。

除了監督工程品質外,又要如何知道眼前的房屋就是自己與家人夢寐以求的愛窩?就讓我依看屋時間的不同,區分為簽約前看屋及交屋驗收兩大部分來介紹應該注意的眉角吧!

一、簽約前看屋

此時買方尚未與賣家簽約,看屋的重點應該是判斷這棟房子本身與周遭環境是否符合自身家庭的需求,以及這棟房子有沒有像漏水這樣的硬體缺失,及是否曾經是凶宅或曾租給壞房客的不好過去。

因為房屋是高單價的產品,請讀者必須有長期看房的心理準備;我自己花了將近三年的時間,看了超過200件以上的預售屋及成屋案件,才決定買下自己的第一棟屋。但也因為功課作的勤,讓我及家人住的舒適,又能在房市泡沫蔓延時,賣到令人滿意的好價錢。

簽約前看房,請謹記「看文件、看實體、看環境、看公告」及「問鄰居」的四看一問原則,才能盡可能掌握房子的一切細節,幫助讀者做出正確的判斷。



●看文件

許多人在購買房屋時,多數應該只會注意到土地及房屋的所有權狀;但其實這樣是不夠的!內政部101年9月1日最新頒布的「不動產說明書應記載及不得記載事項」中,應記載事項中第一及第二點(如下所附內容),明確規範「不動產說明書」中,土地及成屋之應記載事項。

請讀者依上述規範,要求賣方明確提供建物之「不動產說明書」及所需之相關文件(如建物使用執照、海砂含氯量及輻射鋼筋測試報告、室內尺寸平面圖等),以免賣方刻意隱瞞對買方不利之資訊,造成爾後的購屋糾紛。



●看實體

看屋的祕訣其實很簡單,就是勤勞而已。若我對於某件房地產感興趣時,一定會三番兩頭的約看房,務必會做到「早上看、晚上看;晴天看,雨天看;平日看,假日看」的六看原則。

晋「難道晚上看房子就能大個幾坪嗎?」

這當然是不可能的事,但晚上看屋卻可以知道此房地產在夜間時是否夠寧靜?夜間通風效果是否跟白天一樣好?房屋是否會因為位處頂樓、西曬或缺乏遮蔽而蓄積過多的熱量?房屋附近是否會有過亮的照明影響生活?社區的夜間開燈率如何?樓上及隔壁鄰居是否屬於夜貓子的生活型態?房屋樓版的隔音效果是否良好?這些都是白天看屋無法掌握的訊息。

晴天時,看房屋是否有西曬或太陽直射的情況,看工作陽台是否能接受到陽光的能量;雨天時,看窗台邊、天花板與牆壁轉角處是否有滲水的情形,看風向是否會有潑雨入室內的機會,看地板是否有反潮的現象,看房子是否有不會淋到雨的室外等待區域,看附近鄰居是否會將濕答答的雨具直接放置於公用梯廳,看基地周遭的排水溝是否有正常排水;雨水,有時能洗去覆蓋在真相上的灰塵,讓買方能看見房子真正的樣貌。

有些房子位於登山步道或風景名勝的入口,平日相當寧靜,一到假日就遊客如織。如果買方被平日的清幽所蒙蔽,想要在此享受遠離塵囂的生活,那假日的喧囂必定會讓這家人悔不當初。某些熱鬧區落只在平日營業,遷居至此的外食家庭,也就只能忍受假日時的蕭瑟,或者花上更多的時間外出覓食。別因為看房不夠勤,讓自己與家人的生活品質大打折扣!



●看環境

除了房屋本體及社區的公共設施外,周遭的鄰里環境也是需要瞭解的:社區的規模會不會太大到空屋太多、或太小到需分攤昂貴的管理費?最近的傳統市場及超級市場分別在哪?最近的24小時便利超商在哪?從家中到最近的教學級醫院要多久,最近的家醫型診所又離家多遠?最近的公園、運動中心或游泳池離家有多遠?家人上班、上學的交通是否方便,通勤時間是否小於1個小時?有沒有滿足家人所需的公共停車空間?最近的派出所及消防分隊有多遠或就在家門口?附近有沒有大學校園、圖書館、博物館、展覽館、美術館、文創中心等教育補助設施?房屋的國中與高中學區分屬那間學校?有沒有讓自己或家人厭惡的設施,如變電廠、高壓電塔、KTV、加油站、焚化爐、寺廟、墳墓等的存在?唯有實際走過,才能知道上述問題的答案,也才能知道,這棟房子的周遭環境與家庭需求間的契合度究竟有多高。



●看公告

我在之前找房屋時,曾經看到一個開價明顯比周遭為低的個案,第一次看屋時,只覺得房屋天花板看起來「粉粉的」,而且有多處明顯的補漆痕跡,看完房屋下樓後,我依照之前的習慣,晃到社區的公告欄。結果看到了市政府要求這社區儘速都市更新的公函;原因竟然是,這社區是海砂屋!

公告欄除了有趨吉避凶的功用外,公告欄管理的好壞,某種程度反應出社區管委會運作是否順利。若整個布告欄空空如也,或者任由廣告文件任意張貼,社區管委會形同虛設的可能性就相當高;反之,若公告欄井井有條,每件張貼公告上都有管委會的核准印章及張貼期限,這樣的社區管理就比較能讓買家放心。

公告欄的第三個功能,就是檢視整個社區的實際居住狀況;若公告欄上貼著一堆招租及委賣的公告,顯示此社區的自住戶正在逐漸遷出。遇到這樣的狀況,讀者可能就要繼續探究,這些趨勢背後的真正原因為何?



●問鄰居

至於那些看不出來的房屋歷史,就需要用問的,而鄰居往往是最方便又免費的諮詢者。我常問的問題如:這房子是否曾經出租?出租給幾個不同的房客?有沒有那個房客看起來生活習慣很不好?這房屋已經空置多久了?這棟房子曾經有漏水、停電或公共設施損壞的紀錄嗎?知道是什麼原因造成的?這棟住戶都像您這樣住很久了,還是有很多是剛進來的?

除了房屋及公共設施的歷史,買賣價金的歷史也是可以問的唷,例如:最近這邊常有房子要賣嗎?你知道賣價大概是多少錢嗎?那租金大概是多少錢?管理費真的是新台幣XXXX元嗎?

鄰居除了找人好用,找房子更是不可或缺的好幫手!別浪費台灣人熱情的天性,能挖多少資訊就請儘量挖吧。