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一、自住與投資大不同

自住客和房地產投資者最不一樣的地方是,自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋、住進去,因為要求的是生活機能與方便性,而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時,便開始物色與交易。





1.1投資房地產要做的功課

在正式開始投資之前,建議最好先找對老師、上課進修,學習老師們的投資手法與經驗,最後就是提起勇氣下手,離開自己太主觀、太熟悉的地區,客觀的開始投資。

太熟悉反而會遲疑錯失良機

我在課堂上告訴剛入門的房地產投資學員,一開始不要選擇自己居住的區域來投資。一個學員曾經這樣問我:

「老師,投資房地產不是越熟悉、越知道底細越好嗎?為什麼反而要離開太熟悉的地區?」

這讓我想起自己曾經發生的慘痛經驗。記得學習投資房地產時,仲介曾帶我到住家附近的某一棟社區大樓看屋,屋主是一對老夫妻,開價一坪約三十多萬。

「這裡應該二十八或二十九萬就可成交!」仲介暗示。

算了一下,這樣總價需要七百多萬元,若再加上裝潢費,我的預算好像不太夠,於是放棄購買。

沒想到,當我放棄後,這戶房子果真以每坪二十八萬元被人買走,一年之後我再去查當地市價,天啊!已經變成一坪三十八萬元的身價了。

其實,這一戶房子的地理位置不錯,一來離我家近,二來離捷運站只要走路十五分鐘的路程,但是因為我是當地人,對於熟悉的地區反而難以下手,總覺得一坪二十八萬元好貴,再加上總價比我預期的高,於是完全沒有購買的興趣,結果就錯失了良機。

在獨自看了兩、三百間房子的經驗之後,我終於瞭解自己的問題所在,停止自己看房練功。雖然看了這麼多間的房子,但是總覺得在看房出價的過程中,似乎缺少了一個實戰老師的教誨。於是我便改變方法,開始找尋有經驗的投資客、仲介來諮詢,讓他們來帶我入行,然後再運用老師們的想法、觀念,轉變成真正的投資房地產者。



自備50萬就能開始投資

很多人好奇,要成為一個房地產投資者,該準備多少基本資金才可以開始「玩」?我認為至少需要五十萬至一百萬元之間的資金。如果是在新北市,自備款可能需要二百萬到三百萬之間,但在南部可能五十萬至一百萬就足夠,當然還有其他更低的資金投資方式,就端看房地產投資者的經歷和手段了。

這個第一桶金比你預期的少吧?不過真的是已經很夠用了。我曾在新竹科學園區附近買了一間一百四十六萬元的房子,可能有人懷疑,這麼少的錢是買到什麼爛房子?

其實這房子還不錯,兩房兩廳一衛,而且還有電梯,離新竹科學園區只有十分鐘路程。至於為什麼能用一百多萬就買到此房?因為這是舊開發地區的房子,一般人可能會覺得這個地區舊舊的、沒有投資的價值,但事後證明當時我用一坪七萬買成,不到半年已經漲到一坪十多萬了。



上課找尋確定你的投資屬性

想要開始往房地產投資者的路上前進,上課是一個好方法,因為房地產投資者有很多型態,以時間而言,有短線客、長線客、置產客;若以型態而言,又分為包租公、資本利得(賺差價)、裝潢。

就以我為例,我是比較屬於資本利得的長線房地產投資者,因為長線的資本利得最安全、最簡單,而且賺的最多。

由於每個房地產投資者的屬性不一樣、重點也不一樣,所以你若是想成為哪種的房地產投資者,就必須去吸取這類老師的經驗。

在開始對投資房地產有興趣時,閱讀相關的專業書籍也是個好辦法,能讓你從中大約明瞭自己是想要成為哪一種房地產投資者,進而再選老師來精進與學習。

其次,離開熟悉的地方投資。因為在自己熟悉的地方,便會不敢買房子,就像是我從小住了三十幾年的區域,房價從六萬漲到現在五十萬,還是買不下手,永遠覺得它在高點。

因為對住處附近太熟了,所以會考慮再三,變成不敢下手,就像是一開始我所舉的親身慘痛例子,如果不敢買,那麼這地區未來的漲幅就跟我無關,當然也無法賺錢了。

離開熟悉的地方,除去主觀印象,才能客觀地分析,所以建議到外圍一點的地區去發展。

擁有老師的教導、知道自己要走的路之後,接下來完全就要靠自己了,一定要學習有勇氣下手!如果一直只是觀望、不敢下手,那麼房價未來的漲幅就只是在報章雜誌上的數據,而非在你的銀行帳戶裡,如此你也才能真正掛上「房地產投資者」的名號。



tips經驗分享

★ 知道自己想要什麼,然後找對老師,上課充實專業與經驗。

★ 越熟熟悉的區域越難以客觀,所以請先離開熟悉的地方投資。

★ 有狼性、有勇氣下手,沒下手買房什麼都是假的。





1-2你要變成誰?自住客和房地產投資者差很大



買房子自住或投資,心態和操作的手法差異很大!如果想要投資房地產、卻只是用一般自住客的需求和眼光來挑選操作,就可能就會讓你走上一條曲折痛苦的投資路!



什麼都有才買和什麼都還沒有就買

對於買賣房屋而言,你是個自住客或是房地產投資者?或者你是帶著自住客觀念的房地產投資者?

自住客和房地產投資者最不一樣的地方是,自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋、住進去,因為要求的是生活機能與方便性,而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時,便開始物色與交易。

例如在大台北區,很多人找屋都會選定在捷運附近,交通便捷是購屋的重點,這時自住客和房地產投資者進場的時間就大不一樣。

房地產投資者會在捷運剛開工、或捷運交通黑暗期的時候就開始進駐操作,而自住客這時若來看房子,一看到這種混亂的環境,擔心每天上下班塞車、屋外施工吵鬧,幾乎都不會馬上買下,所以自住客一般都是會等到捷運施工完畢、生活機能完善後,才來這個區域找房子。

自住客是自己要住進房子裡,而房地產投資者則是只要錢進去就好,因為住在裡面的人不會是自己,這是很大的心態區別。

例如,一個社區有便利商店是很重要的,房地產投資者會在便利商店還沒入駐前,就洞悉商機進入社區操作,而自住客則是要等到便利商店已經開幕了,才會覺得這個社區是值得買下來住,也才會進場關心。

至於為什麼房地產投資者會知道什麼時候會有便利商店入駐?這便是房地產投資者具有分析市場的能力,如果你也想成為一個房地產投資者,一定要學會這個能力。



表面要當投資房地產者,內心卻還是自住心態

如果你想從自住客轉變成房地產投資者,首先就必須把自住客的觀念拿掉,不要找區域好的、什麼設施都有的去操作,因為什麼都有,價格就會往上漲。

比如原本沒有便利商店的社區,如今有了便利商店,房價就會加百分之五,旁邊的新公園蓋好了也加上百分之五,生活機能越齊全,加價的就會越多,到最後可能就會被加到百分之五十以上。

而房地產投資者,會在這地區還沒被加分的時候就進去操作,因為知道未來會被加分,加分就等於漲價,所以先買先操作;但如果你是用自住客的心態來投資房子,雖然不至於血本無歸,但賺錢的腳步就是會比別人慢很多。

其實初進入房地產投資者的領域,我也被自住客的觀念所困惑過。

雖然一開始買房子,就打算把房子當成賺錢的工具,與自住客買來自住的心態完全不同,但是認知是如此,骨子裡還是脫離不了自住客的思維,到處看房子,看了兩、三百間,也有出價、也有付斡旋金,但是卻一間房子都沒買成,「捨不得」下手。

你要當哪一類型的房地產投資者?若將房地產投資者一分為二,一種是分析型,俗稱長線投資型,能分析這個地區什麼時候會漲、以後有什麼願景,做為買房的依據;另外一種是砍價型,俗稱短線投資型,直接就將市價砍成七折或八折來購買房子,在最短的時間裡求取利潤。不過砍價型的房地產投資者目前不好操作,因為自住客會比房地產投資者還「貪」。

自住客可能一輩子就買賣一至二間房子,所以買房子或賣房子的價格就會調高,要砍價格就不容易,除非用另一個管道(凶宅、急需用錢)去取得,但這種管道對於投資新手是有一定的難度。

其實一個房地產投資者,經常也是分析型加上砍價型,因為不同時段要用不同的操作手法。當房價上漲的階段,便用分析型的方式去買房子,因為這時永遠找不到可以砍價的物件;但當房價下跌時,當然就會用砍價的方式去購買,因為房價下跌,房子握在手上的時間越長,價值就會越低。

你已經選好要當哪一類型的房地產投資客了嗎?



tips經驗分享

★ 自住客什麼都有才買;房地產投資者什麼都還沒有就買。

★ 自住客買房子自己住;房地產投資者買房子只有錢進去、別人住。

★房地產投資者用自住客的心態來購屋,賺錢就會比別人慢好幾步路。